Varainsiirtovero asunnosta – paljonko maksat ja milloin saat vapautuksen

Kun ostat asunnon Suomessa, kaupan päälle tulee lähes aina yksi pakollinen vero: varainsiirtovero. Se tulee monelle yllätyksenä, koska sitä ei makseta asuntolainan yhteydessä vaan erikseen Verohallinnolle – ja vastuu sen hoitamisesta on ostajalla itsellään. Tässä oppaassa käydään selkeästi läpi, paljonko varainsiirtovero on asunnosta, miten se lasketaan, milloin se pitää ilmoittaa ja maksaa sekä miksi ensiasunnon ostajan verovapaus ei ole enää voimassa.

Mikä varainsiirtovero on?

Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan, kun omistusoikeus kiinteistöön tai arvopapereihin siirtyy kauppaa tai vaihtoa vastaan. Asuntokaupassa arvopapereilla tarkoitetaan asunto-osakkeita eli osuutta asunto-osakeyhtiöstä. Veron maksaa aina ostaja, ei myyjä.

Vero perustuu varainsiirtoverolakiin, ja sen kerää Verohallinto. Varainsiirtovero koskee sekä käytettyjä että uusia asuntoja ja myös sijoitusasuntoja. Perintönä tai lahjana saadusta asunnosta ei makseta varainsiirtoveroa – niihin liittyy sen sijaan perintö- tai lahjavero.

Paljonko varainsiirtovero on asunnosta?

Varainsiirtoveron suuruus riippuu siitä, millaista asuntoa ostat. Verokanta on erilainen asunto-osakkeelle ja kiinteistölle:

• Asunto-osake eli kerros- ja rivitaloasunnot, joissa ostat osakkeet asunto-osakeyhtiöstä: 1,5 %.
• Kiinteistö eli esimerkiksi omakotitalo tontteineen, erillinen tontti tai vapaa-ajan kiinteistö: 3 %.

Nämä verokannat ovat olleet voimassa 12.10.2023 alkaen. Aiemmin asunto-osakkeen vero oli 2 prosenttia ja kiinteistön 4 prosenttia, joten verotus on viime vuosina keventynyt. Käytännön ero on merkittävä: samasta kauppahinnasta kiinteistöstä maksetaan kaksinkertainen vero asunto-osakkeeseen verrattuna.

Mistä summasta vero lasketaan?

Veron peruste ei ole aina sama kuin asunnon myyntihinta. Tämä on yksi yleisimmistä varainsiirtoveroon liittyvistä väärinkäsityksistä.

Kun ostat asunto-osakkeen, vero lasketaan asunnon velattomasta hinnasta. Velaton hinta tarkoittaa myyntihinnan ja asuntoon kohdistuvan yhtiölainaosuuden summaa. Yhtiölaina on taloyhtiön ottama laina, josta asunnon omistaja maksaa oman osuutensa kuukausittain rahoitusvastikkeena. Vero maksetaan koko velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksatko yhtiölainaosuuden pois heti kaupanteossa vai vähän kerrallaan.

Kun ostat kiinteistön, vero lasketaan kauppahinnasta ja muusta mahdollisesta vastikkeesta. Jos varainsiirtovero jää alle 10 euron, sitä ei tarvitse maksaa, mutta varainsiirtoveroilmoitus on silti aina annettava.

Näin lasket varainsiirtoveron – esimerkit

Varainsiirtoveron laskeminen on yksinkertaista, kun tiedät veron perusteen ja oikean verokannan. Katso muutama käytännön esimerkki:

• Asunto-osake ilman yhtiölainaa: Ostat asunnon 200 000 eurolla. Vero on 1,5 % × 200 000 € = 3 000 €.
• Asunto-osake, jossa on yhtiölainaa: Myyntihinta on 150 000 € ja osuutesi yhtiölainasta 50 000 €. Velaton hinta on 200 000 €, joten vero on 1,5 % × 200 000 € = 3 000 €. Pelkästä myyntihinnasta laskettuna vero jäisi virheellisesti 750 euroa pienemmäksi.
• Omakotitalo (kiinteistö): Ostat talon tontteineen 300 000 eurolla. Vero on 3 % × 300 000 € = 9 000 €.

Verohallinnolla on omilla sivuillaan maksuton varainsiirtoverolaskuri, jolla voit tarkistaa summan nopeasti. Jos vertailet eri asuntovaihtoehtoja ja niiden kokonaiskustannuksia, kannattaa muistaa, että varainsiirtovero on vain yksi kuluerä hankintahinnan päälle lainan korkojen ja muiden kulujen ohella. Lainan kuukausierää voit arvioida erikseen asuntolainalaskurilla, ja ostamisen ja vuokraamisen kokonaiskuluja voit vertailla oppaassa osta vai vuokraa asunto.

Milloin varainsiirtovero pitää ilmoittaa ja maksaa?

Varainsiirtovero ilmoitetaan ja maksetaan oma-aloitteisesti OmaVero-palvelussa. Määräaika riippuu siitä, ostatko asunto-osakkeen, uudiskohteen vai kiinteistön.

Asunto-osakkeen ostaja

Kun ostat käytetyn asunto-osakkeen ilman kiinteistönvälittäjää, anna varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun sopimuksen allekirjoittamisesta. Jos kaupassa käytetään kiinteistönvälittäjää, vero maksetaan jo kaupanteon yhteydessä ja välittäjä tekee ilmoituksen Verohallinnolle puolestasi.

Uudiskohteen ostaja

Kun ostat uudiskohteen suoraan rakennuttajalta, ilmoituksen ja maksun määräaika on kaksi kuukautta omistusoikeuden siirtymisestä. Tällöin ilmoitus on tehtävä itse, vaikka kaupassa olisi mukana välittäjä.

Kiinteistön ostaja

Kun ostat kiinteistön, varainsiirtovero on maksettava ja ilmoitettava ennen lainhuudon hakemista. Lainhuutoa eli omistusoikeuden kirjaamista on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Myöhässä annetusta ilmoituksesta voi seurata myöhästymismaksu tai veronkorotus, ja myöhässä maksetusta verosta peritään viivästyskorkoa. Määräaikojen seuraaminen kannattaa siis ottaa vakavasti heti kaupanteon jälkeen.

Ensiasunnon verovapaus – mitä tapahtui?

Aiemmin ensiasunnon ostaja saattoi saada täyden vapautuksen varainsiirtoverosta. Tämä verovapaus poistui 1.1.2024. Vapautus koskee enää vain kauppoja, joiden sitova kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024. Jos ostat ensiasunnon vuonna 2024 tai sen jälkeen, maksat varainsiirtoveron kuten muutkin ostajat.

Verovapauden ehdot olivat ennen muutosta seuraavat, ja ne kaikki piti täyttyä:

• Olit kauppakirjan allekirjoittaessasi 18–39-vuotias.
• Ostit vähintään 50 prosenttia asunnosta.
• Käytit asuntoa vakituisena asuntonasi ja muutit siihen kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.
• Et ollut aiemmin omistanut vähintään 50:tä prosenttia mistään asunnosta tai asuinrakennuksesta, ei myöskään lahjaksi tai perintönä saatua tai sijoitusasuntoa.

Pelkkä lomaosakkeen omistaminen ei estänyt vapautta. Autopaikka tai varasto, joka myytiin erillisinä osakkeina, ei kuulunut verovapauden piiriin. Käytännössä ensiasunnon ostaja säästi aiemmin tyypillisesti useita tuhansia euroja – esimerkiksi 200 000 euron asunnosta 3 000 euroa.

Varainsiirtoveron vapautukset ja erityistilanteet

Vaikka ensiasunnon vapaus on poistunut, varainsiirtoveroa ei peritä kaikissa tilanteissa. Veroa ei makseta muun muassa seuraavissa tapauksissa:

• Vero jää alle 10 euron. Maksua ei tarvita, mutta ilmoitus on annettava.
• Perintö tai lahja. Perintönä tai lahjana saadusta asunnosta ei makseta varainsiirtoveroa, vaan mahdollinen perintö- tai lahjavero. Perintöön liittyvää verosuunnittelua käsitellään tarkemmin oppaassa kuinka välttää perintövero.
• Avioero-ositus. Kun omaisuutta jaetaan osituksessa avio-oikeuden nojalla, varainsiirtoveroa ei pääsääntöisesti makseta.

Sijoitusasunnon ostajalle varainsiirtovero on normaali osa hankintakustannusta, ja se kannattaa huomioida tuottoa arvioitaessa. Vuokra-asunnon tuottoa voit laskea vuokratuottolaskurilla, ja koko hankinnan rahoitusta voit mallintaa lainalaskurilla.

Yleisiä virheitä varainsiirtoverossa

Varainsiirtoveroon liittyy muutamia toistuvia virheitä, jotka voivat johtaa liian pieneen veroon tai myöhästymisseuraamuksiin:

• Veron laskeminen pelkästä myyntihinnasta, vaikka asunto-osakkeessa peruste on velaton hinta yhtiölainaosuuksineen.
• Oletus, ettei ilmoitusta tarvitse tehdä, jos vero on alle 10 euroa – ilmoitus on silti pakollinen.
• Määräajan ylittäminen, jolloin seuraa myöhästymismaksu ja viivästyskorko.
• Asunto-osakkeen ja kiinteistön verokantojen sekoittaminen (1,5 % vs. 3 %).
• Luulo, että ensiasunto olisi yhä verovapaa – vapautus poistui 1.1.2024.

Kenelle varainsiirtovero koskee?

Varainsiirtovero koskee käytännössä jokaista asunnon ostajaa: ensiasunnon ostajaa, vaihtajaa, kakkosasunnon hankkijaa ja sijoittajaa. Vero on hyvä laskea mukaan budjettiin heti alusta alkaen, sillä se maksetaan omista varoista eikä sitä yleensä rahoiteta asuntolainalla. Näin vältät ikävän yllätyksen kaupanteon jälkeen ja osaat varata summan valmiiksi.

Vastuuvapauslauseke

Tämä artikkeli on yleistä tietoa varainsiirtoverosta eikä henkilökohtaista vero- tai sijoitusneuvontaa. Verokannat, määräajat ja säännöt voivat muuttua, ja yksittäistapauksiin voi liittyä poikkeuksia. Tarkista aina ajantasaiset tiedot ja oman tilanteesi yksityiskohdat Verohallinnon ohjeista osoitteessa vero.fi tai ota tarvittaessa yhteyttä Verohallintoon.

Usein kysytyt kysymykset (UKK)

Paljonko varainsiirtovero on asunnosta?

Asunto-osakkeesta eli kerros- ja rivitaloasunnoista vero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä, kuten omakotitalosta, 3 prosenttia kauppahinnasta. Nämä verokannat ovat olleet voimassa 12.10.2023 alkaen.

Lasketaanko asunto-osakkeen vero myös yhtiölainasta?

Kyllä. Asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta, joka on myyntihinnan ja asuntoon kohdistuvan yhtiölainaosuuden summa. Vero maksetaan koko summasta, vaikka maksaisit yhtiölainaosuuden pois vasta myöhemmin.

Milloin varainsiirtovero pitää maksaa?

Käytetystä asunto-osakkeesta vero maksetaan ja ilmoitetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta, uudiskohteesta kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä ja kiinteistöstä ennen lainhuudon hakemista, viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kaupasta.

Saako ensiasunnon ostaja vapautuksen varainsiirtoverosta?

Ei enää. Ensiasunnon varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Vapautus koskee enää vain kauppoja, joiden sopimus on allekirjoitettu ennen 1.1.2024. Tämän jälkeen ostetusta ensiasunnosta maksetaan vero normaalisti.

Pitääkö ilmoitus tehdä, jos veroa ei tarvitse maksaa?

Kyllä. Varainsiirtoveroilmoitus on annettava OmaVerossa, vaikka vero jäisi alle 10 euron tai kauppaan liittyisi vapautus. Ilmoitus tehdään kaupan kohteen mukaisessa määräajassa.